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Alquileres vacacionales. Su problemática fiscal e impacto sobre el sector turístico.

alquilerA poco más de un mes para el inicio de la temporada estival, como todos los años se acercan buenos momentos para la economía española con el empuje que esto supone para el sector turístico. Sin embargo, este periodo generador de actividad económica también trae consigo problemáticas que en los últimos tiempos han cobrado más importancia por su impacto en este sector de nuestra economía y sobre la tributación que siempre acompaña a toda actividad económica. Nos referimos a los alquileres de pisos particulares para su uso vacacional.

Aunque es cierto que en la temporada de verano, especialmente en las zonas de costa, es cuando se reactiva la actividad turística en España, realmente podemos decir que es un problema que en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona ya se encuentra fuera de toda estacionalidad por lo que ya se empiezan a tomar medidas sobre ello.

Si comenzamos por el principio, a la hora de decidir alquilar su vivienda, se le plantearán diversas dudas en cuanto al tratamiento fiscal que reciben este tipo de alquileres de corta duración: ¿Debo repercutir IVA? ¿Tengo que declararlo en mi declaración de la renta? ¿Debo darme de alta por el alquiler? ¿He de pagar alguna tasa en el ayuntamiento?

En cuanto a la sujeción a IVA, el tratamiento de este tipo de alquileres es el mismo que el de cualquier otro alquiler de vivienda, se trata de una operación exenta de IVA, salvo que se presten los servicios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa etc).

En IRPF para el propietario los rendimientos de este tipo de alquiler suponen un rendimiento del capital inmobiliario, salvo que se cumplan los requisitos para considerarlo actividad económica (condición indispensable disponer al menos de una persona empleada para la ordenación de la actividad de arrendamiento). Al ser alquileres a particulares no existe obligación de retener por los inquilinos. Los rendimientos tributan según la escala general del IRPF a un tipo del 19% al 43,5% en el caso de los contribuyentes en la Comunidad de Madrid en la renta del 2016.

El tercer elemento a tener en cuenta es que la competencia en materia de turismo está atribuida a la Comunidades Autónomas por lo que son las encargadas de regular este tipo de actividad dentro de su territorio. Continuando con el ejemplo la Comunidad de Madrid ha tratado de regular este tipo de alquileres a través de la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid y Decreto 79/2014 por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.

Con estas medidas los que se ha tratado es de llevar un control de los alquileres turísticos y tratar de equipararlos al sector hotelero. El espíritu de esta regulación es el garantizar que se cumplen unos requisitos mínimos para el alquiler de los apartamentos, obtener un mejor control sobre ellos y dar una mayor seguridad tanto a inquilinos como a propietarios.

En cuanto al impacto sobre la actividad turística, El foco de conflicto en cuanto a este tipo de alquileres, como ya hemos comentado, se encuentra en su competencia con el sector hotelero por un lado y en cuanto a su opacidad por otro. Tradicionalmente el alquiler de viviendas ha sido un sector de economía sumergida, si embargo con el uso de las plataformas de intercambio y el llamado consumo colaborativo se ha incrementado la actividad de los ingresos procedentes de los alquileres. Realmente el problema según defiendes las plataformas que ponen en contacto a propietarios e inquilinos, no reside el propio sistema de consumo sino en el mal uso por parte de los anunciantes. Es decir, defiende la transparencia de sus portales, ya que existe perfecta trazabilidad tanto de los anuncios como de las transacciones económicas, que se realizan por medios bancarios. El problema está en la publicación de anuncios de viviendas sin licencia o en que los propietarios no declaren sus ingresos procedentes de las mismas.

El pasado año el ayuntamiento de Barcelona ya impuso una sanción de 600.000€ a dos de estos portales por anunciar pisos sin licencia.

Según los datos del Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital, España ha recibido durante el primer trimestre de este año 13 millones de turistas, un 9,5% más que el año anterior así que la magnitud del problema es mayúscula.

Por su parte la Agencia Tributaria ya ha tomado cartas en el asunto y ha comenzado a enviar requerimientos de IRPF según los cuales les consta que han percibido ingresos procedentes de alquiler de inmuebles (mediante sus movimientos bancarios) e “invitando” a los propietarios a regularizar su situación.

Por su parte el ayuntamiento de Madrid también está trabajando sobre este asunto y aunque de momento no hay nueva regulación, si ha avanzado pretende limitar por un número máximo de días al año la disponibilidad de este tipo de estancias o fijar una tasa, tal y como ya ha hecho por la ciudad de Ámsterdam.

Parece claro que con las nuevas tecnologías, no solo en lo referente al alojamiento turístico, están surgiendo nuevas formas de consumo que, seguramente necesitan de una adaptación de la actual normativa. Con independencia de su correcta tributación, es preciso analizar la situación y valorar como se deben tratar estos ingresos para los propietarios, que limites deben tener y que política fiscal aplicar sobre ellos.

Jesús Santana Lorenzo
Equipo Fiscal Lex Consulting
Accounting Manager

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