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Gastos De Formalización De Hipoteca, ¿Cómo Reclamar A La Entidad Bancaria?

HDesde la salida a la luz de la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 705/2013 de 23 de diciembre, en la que, en relación con las Condiciones Generales de la Contratación, y concretamente con las cláusulas de atribución de los gastos impuestas por las entidades bancarias a los consumidores y usuarios en el momento de constituir un préstamo hipotecario o modificarlo, se declaraba la abusividad y nulidad de las mismas, como veremos de manera más extensa con posterioridad al analizar brevemente la larga sentencia, son muchas las dudas que clientes, familiares, amigos o que incluso nosotros mismos, si tenemos o hemos tenido un préstamo hipotecario, nos planteamos sobre cómo reclamar a las entidades bancarias que nos las impusieron, dónde y qué requisitos debemos cumplir.

Pues bien, el Tribunal Supremo en la mencionada Sentencia, frente a la pretensión de las entidades bancarias de atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación de un contrato de hipoteca y en su totalidad, ha declarado que dicha cláusula es abusiva y nula, ya que si bien quién se beneficia del préstamo es el cliente, la garantía hipotecaria que se adopta por medio del contrato como negocio principal redunda en beneficio del prestamista, es decir, la entidad bancaria, ocasionando al consumidor hipotecante un desequilibrio notable, sin permitirle una mínima reciprocidad de distribución de los gastos de: formalización es escritura pública, inscripción de la carga sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad, impuesto de Actos Jurídicos Documentados-en los que el sujeto pasivo es el banco-, e incluso gastos de la gestoría si como suele ser habitual nos ha sido impuesta por la entidad bancaria, habida cuenta de que, como dice el propio Tribunal, son estipulaciones que el cliente: “no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (artículo 89.2 TRLGCU)”.

Pero una vez que conocemos la Jurisprudencia del Alto Tribunal y su aplicabilidad, si el caso nos afecta directamente, se nos plantea la cuestión que da título a este artículo, ¿cómo reclamo a mi banco?

Después de recabar un asesoramiento especializado sobre la materia, lo primero es reclamar al servicio de atención al cliente o al defensor del cliente del banco con el que hemos firmado la hipoteca por medio de un escrito fundamentado, en el que se expongan nuestras pretensiones y en el que dejemos constancia de la fecha de envío del mismo; en esta primera fase, el banco puede aceptar devolvernos la totalidad, parte o nada de los gastos que reclamamos, siendo en este último caso de respuesta negativa, o cuando queremos recuperar más de lo que nos ofrecen, cuando debemos acudir a la vía judicial, que sería la siguiente fase para reclamar y obtener la devolución de lo que indebidamente nos ha sido repercutido como gasto por nuestro banco.

En cuanto a los gastos o costes que pueden ser objeto de reclamación a nuestro banco prestamista, como ya hemos adelantado, se encuentran los siguientes: minuta notarial, minuta del Registro de la Propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -también conocido como AJD-, los gastos de gestoría si la misma nos ha sido impuesta por la entidad bancaria, e incluso los gastos de tasación del bien hipotecado. Para ello, lo que se necesitará serán las facturas de estos gastos y que habitualmente se adjuntan a las escrituras.

Seguidamente nos plantearemos durante qué plazo se pueden reclamar estos gastos; pues bien las opiniones doctrinales al respecto no son pacíficas, ya que hay parte de la doctrina que opina que no prescribe ni la declaración de nulidad ni la acción que pretende remover los efectos consumados -en nuestro caso por la cláusula de gastos declarada nula para que se nos devuelvan los gastos-, porque al ser cláusulas inexistentes en derecho no pueden convalidarse por el mero transcurso del tiempo; mientras que otra parte de la doctrina considera que si bien la acción declarativa de la nulidad no prescribe, la acción que pretende hacer valer las consecuencias de la misma, y por tanto la devolución de los gastos, si lo hace.

Por tanto, y bajo nuestra recomendación profesional, si bien todas las personas que tengan o hayan tenido una hipoteca, sin importar los años que hayan transcurrido desde que se firmó el documento, pueden reclamar los gastos que debía haber pagado el banco, la reclamación a éste, para evitar desagradables sorpresas y una vía judicial más larga y costosa para hacer valer la imprescriptibilidad que está en discusión si el banco inicialmente no atiende nuestras peticiones, deberá realizarse dentro del plazo de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia referida, es decir, hasta el 24 de diciembre de 2019. Manifestando finalmente que para el caso de que la hipoteca en cuestión ya haya sido totalmente abonada por el cliente, únicamente se podrá proceder a cursar la reclamación, si su total pago se materializó dentro del plazo de los 4 años anteriores a la fecha en que se dictó la Sentencia, es decir, el 23 de diciembre de 2015.

Noelia Vázquez Gómez
Abogada

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